4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）（下稱《征求意見稿》）。
根據《通知》，基礎設施REITs聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
《通知》 《征求意見稿》發布，標志千呼萬喚的公募REITs開閘。
公募REITs是什么？為何在當前推出這一資本市場創新舉措？將進行試點的基礎設施REITs 收益與股票和債券相比怎么樣？誰會投資基礎設施公募REITs？哪些公募基金、證券公司能開展公募REITs業務？公募REITs市場前景如何？
針對這些問題，中證君采訪了五位公募REITs專家，為大家揭開公募REITs的面紗。
關于基礎設施公募REITs試點，你想知道的一切都在這里。
五位專家
申萬宏源證券董事長、中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會主席儲曉明；華泰證券（上海）資產管理有限公司董事長、中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會委員崔春；
德邦基金總經理、中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問，公募REITs工作小組組長陳星德；
高和資本執行合伙人、中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問、商業不動產證券化小組組長、公募REITs工作小組核心專家周以升；
中國資產證券化分析網創始人、中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問林華。
什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts）不動產投資信托基金1960年在美國產生，它的投資標的是不動產，大多數的REITs都在主流的證券交易所上市交易。它給了一般投資者以較低門檻參與不動產市場的機會。
美國REITs協會（Nareit）官網介紹，目前約有8700萬美國人通過他們的退休金賬戶401K投資REITs，也就是說，大約每四個美國人就有一個人通過退休金賬戶投資了REITs。
01
公募REITs是資本市場的重大創新。在當前的時點，推出公募REITs的意義是什么？
申萬宏源儲曉明表示，公募REITs開閘是落實金融供給側改革、為企業降杠桿的重要舉措。
為什么公募REITs可起到為企業降杠桿的作用？儲曉明表示，在基礎設施領域通過REITs產品向投資者募集資金，有利于為基建企業提供長期穩定的資金，提升該領域直接融資比例，促進相關行業去杠桿。其次，這是落實資本市場基礎制度改革的重要舉措。儲曉明認為與再融資制度、創業板注冊制、新三板一系列基礎制度改革類似，公募REITs試點也是系統性基礎制度改革的重要組成部分，同時，它的推出還是豐富資產管理市場產品類型的重要舉措。
02
公募REITs作為投資品具有哪些特征？
德邦基金陳星德表示，REITs主要收益來自于持有不動產的租金收入，適合長期投資，是養老金和保險資金等長期資金的重要投資標的之一。
他認為，首先，海外市場的數據顯示，REITs長期投資回報具吸引力。其次，REITs能提供穩定的分紅。第三，上市REITs的報告和披露受金融監管機構、公認會計準則以及相關證券交易所監管。第四，RETIs和其他資產相關性低，在組合中加入REITs，可分散風險。
收益與風險是一個硬幣的兩面。陳星德提醒，REITs投資包含以下風險，疲軟的租賃市場、利率上升、不動產市場價格下滑、不利的資本募集環境、高負債水平、管理人相關風險等。
03
海外市場REITs的發展情況如何？
中國資產證券化分析網林華援引彭博數據表示，截至2019年底，美國上市REITs規模約1.33萬億美元。截至2020年一季度末，美國對沖基金規模接近3萬億美元。美國上市REITs的規模約為對沖基金總規模的44%。
亞洲市場來看，截至2020年3月11日，日本上市REITs總市值1472億美元，新加坡上市的REITs總市值717億美元，中國香港上市REITs總市值也達到了335億美元。
林華預計，若我國REITs市場發展規模與美國相當，那么我國REITs發行規?？梢缘竭_10萬億元人民幣，這些優質資產為包括保險資管、社保投資等在內的長期資金提供了投資機會。
此次我國試點的基礎設施公募REITs包含物流REITs等。林華援引戴德梁行報告指出，亞洲市場工業/物流REITs，截至2019年底，最近三年的年化綜合收益率為13.3%，最近五年的年化綜合收益率為9.1%，最近十年的年化綜合收益率為13%。根據戴德梁行的統計口徑，綜合收益率由資產價格變動和派息共同貢獻。
可見，如果底層資產優質，輔以良好的運營管理能力，基礎設施REITs有望提供具吸引力的投資回報。
04
公募REITs和市場上的類REITs相比有什么區別？
部分投資者可能注意到了，目前我國已經有一定數量的類REITs，德邦基金陳星德解釋道，市場上的類REITs和即將開閘的公募REITs的區別體現在三大方面。
第一，目前國內的“類REITs”以債務性融資為多，一些類REITs并不完全持有物業的產權。此次《征求意見稿》要求基礎設施基金必須持有基礎設施項目公司全部股權，通過資產支持證券和項目公司等載體（以下統稱特殊目的載體）穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權。
第二，目前國內的“類REITs”產品在投資者資格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多數類REITs沒有實現公開募集和公開交易上市。根據《征求意見稿》，將試點的公募REITs是真正的可公開募集和上市交易的金融產品。
第三，在交易結構、運營管理、資產評估與估值、信息披露等方面，公募REITs與類REITs也有明顯區別。
05
公募REITs市場發展的關鍵點在哪里？
高和資本周以升表示，中國的公募REITs市場建設是一個龐大的系統工程，公募REITs開閘，監管層是“在存在諸多限制條件的前提下，做了一件了不起的事情”。他表示，原始權益人/發起人、投資人和融資人三個核心參與方的協調是公募REITs市場發展的基礎。在具體推進過程中，資產估值定價、治理機制和配套融資工具完善則是三個關鍵點。
首先，資產估值定價是公募REITs的核心問題。在政策制定過程中，監管層把保護中小投資人放在首位，合理公允的估值是基礎?！墩髑笠庖姼濉穮⒖剂讼愀鄣幕顿Y人制度，引入專業機構投資者參與戰略配售。
其次，公募REITs的治理機制非常關鍵，制度安排需要調動原始權益人的積極性，也需要調動投資人的積極性。
最后，配套型融資工具非常重要。在投資人分紅派息率一定的情況下，低的融資成本將大大緩解REITs入池物業的估值壓力。傳統的基礎設施融資主要靠銀行貸款，但是這不一定能完全適應REITs的要求。例如，大部分傳統銀行貸款存續期間還本要求高，這可能會削弱公募REITs的派息能力。周以升認為，監管層在2016年未雨綢繆，參考國際經驗開創CMBS市場，給市場提供了一個高效、低成本選擇。
06
稅收政策對公募REITs的發展將產生什么影響？
高和資本周以升認為，稅收優惠不是推行公募REITs試點的核心障礙，然而長遠規?；l展有賴于稅收政策優惠。
他認為，中國公募REITs的稅收涉及到重組期稅收、持有期稅收和交易期稅收三個部分。目前試點方案采用“公募基金+ABS”的結構，交易期的稅收受益于公募基金的優惠政策。交易期間的稅收可通過交易結構設計來緩解，減輕公募REITs的估值壓力，最終將使基礎設施的原始權益人受益。關于重組期稅收，某些特定持有結構的資產在重組時將會面臨巨額的土地增值稅和企業所得稅等摩擦，市場的發展壯大一方面有賴于交易結構的創新，另一方面也需要逐步探索稅收政策的進一步放松和創新?！罢w來講，大家不要心懷顧慮，對特定的持有結構的資產來講，稅收問題不會成為實質性障礙”。
07
公募REITs發展對公募基金提出了什么要求？
德邦基金陳星德坦言，公募REITs和一般的公募基金產品存在較大差別。例如，一般公募基金產品講究分散化配置，要求“雞蛋不放在一個籃子里”，而證監會在《征求意見稿》要求80%以上資產持有單一基礎設施證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，并豁免了“雙十”規定，是“把雞蛋放在一個籃子里并好好照顧”的概念。再如，目前基金管理公司很少參與上市公司的主動經營管理?！墩髑笠庖姼濉芬蠡A設施基金運作過程中，基金管理人積極履行基礎設施項目運營管理職責，為此還需要配備有基礎設施項目投資管理或運營經驗的人員。此外公募REITs在基金發行定價方式、估值方式、信息披露內容、利益沖突管理等方面具有很強的獨特性，對于目前基金管理公司來說是一個全新的業務領域，有著巨大挑戰。
不過，陳星德認為，公募基金的發展歷史就是一部創新歷史，此次公募REITs政策和試點指引的出臺過程，多家公募基金也參與了研究、討論乃至指引起草。他表示，公募基金公司一定會積極準備，以滿足發行和管理公募REITs的各項要求。
08
公募REITs發展對證券公司提出了什么要求？
華泰證券資管崔春表示，基礎設施REITs是值得證券公司重點深耕的業務。
公募REITs業務涉及券商的資管、投行、機構銷售、財富管理等業務板塊。崔春介紹，從《通知》和配套發布的《征求意見稿》總體內容來看，基礎設施REITs的產品形態是公募基金投資資產支持證券，屬于典型的資產管理業務，基礎設施基金份額的定價和配售方式借鑒了股票IPO的機制，基礎設施基金份額的配售對象包括網下和網上投資人，分別對應了證券公司的機構銷售和財富管理業務線。由此看來，證券公司的風控實力為基礎設施REITs的主動管理能力保駕護航。發展基礎設施REITs業務要求證券公司具備過硬的綜合實力，沒有明顯的業務短板，還要求不同業務條線高效協同。
崔春認為，在持續緊跟國家戰略意志，落實金融創新的同時，證券公司應充分激發各相關業務線的活力，資管先行，拉動協同效應，聚焦基礎設施REITs試點項目的早日落地，以發揮基礎設施REITs “穩投資、降杠桿”的作用。
什么樣的證券公司能做好公募REITs業務？針對這個問題，她表示，《通知》明確了基礎設施REITs試點項目應聚焦的區域和行業，若證券公司在過往的類REITs業務上對這些區域有布局、以及做過相關領域項目的資產證券化業務等，可能在準備REITs時具備一定的優勢。
券商資管在公募REITs發展過程中應當發揮什么作用？
崔春認為，甄選核心資產方面，長期擔任資產支持專項計劃管理人的資管機構積累了大量經驗。他們可準確理解基礎設施REITs項目的篩選標準，快速鎖定核心項目。作為公募基金管理人，他們又能秉承買方基因，從獨立研究、資產定價和風險識別角度承擔主動管理職能，把好“保護投資者利益”的第一道關。再者，作為基礎設施REITs份額的配售對象，他們可作為投資者參與基礎設施REITs市場的建設。綜上，券商資管可從多個維度踐行基礎設施REITs重要使命，“拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效”。
09
公募REITs長期發展還需要哪些配套規則？
申萬宏源儲曉明認為公募REITs要長期發展還有五個方面的規則要“配齊”。首先，建議有關方面加快完善相關基礎制度，包括REITs法律體系和發行、上市、交易等細則以及相關稅收政策等。其次，需加強對REITs產品的全流程監管。再次，在推進公募REITs的過程中要兼顧其為基礎設施建設提供資金和為投資者提供優質資產兩重目的。在關注REITs融資屬性的同時注重其投資屬性，堅持以資產為核心，鼓勵能提供穩定現金流的資產參與REITs產品的發行和交易。第四，要防范風險。創新不能搞運動一窩蜂的上，推動REITs發展應當采取穩步推進的方式。第五，公募REITs的順利推進還需壓實中介機構責任。
