近日，上市房企密集發(fā)布2020年一季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。從一季度整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，房企合同銷(xiāo)售金額同比降幅普遍在30%左右，部分房企“以?xún)r(jià)換量”，一季度銷(xiāo)售不降反增。
銷(xiāo)量普降三成
4月8日晚，新城控股發(fā)布3月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)。3月份，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約142.58億元，銷(xiāo)售面積約136.68萬(wàn)平方米。前3個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約309.81億元，同比下降33.68%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約285.82萬(wàn)平方米，同比下降31.17%。
僅少數(shù)房企一季度銷(xiāo)售出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。首開(kāi)股份4月8日晚披露的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，1-3月，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積42.82萬(wàn)平方米，同比增加2.83%；簽約金額125.91億元，同比增加22.57%。
以中國(guó)恒大為代表的少數(shù)房企報(bào)告期內(nèi)“以?xún)r(jià)換量”，一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。1-3月，集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)1473.7億元，同比增長(zhǎng)23.2%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約1658.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約50.4%。3月份，合約銷(xiāo)售金額約為620.8億元，同比增長(zhǎng)約13.1%；合約銷(xiāo)售面積約694.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.5%。
針對(duì)已發(fā)布銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的房企情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)整體慘淡，特別是2月份基本處于停頓狀態(tài)，3月份大部分城市也只恢復(fù)了6成，但房企的一季度數(shù)據(jù)整體并不算太差，多數(shù)房企一季度下滑幅度也只在20%至30%。需要注意的是，當(dāng)下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里有一部分是開(kāi)發(fā)商將春節(jié)前的合同簽約轉(zhuǎn)向網(wǎng)簽程序的體現(xiàn)，并非市場(chǎng)真實(shí)情況反映。相當(dāng)部分企業(yè)用重新定義成交的辦法獲得了一些簽約，預(yù)計(jì)后續(xù)這些簽約有可能面臨退房。
從全年銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)度看，多數(shù)房企一季度銷(xiāo)售占比較小。以中國(guó)金茂為例，前3個(gè)月，公司累計(jì)取得簽約銷(xiāo)售金額共計(jì)260.55億元，簽約銷(xiāo)售建筑面積約156.66萬(wàn)平方米。而其首席執(zhí)行官李從瑞此前表示，“金茂的現(xiàn)有土地貨值準(zhǔn)備非常充足，能夠充分滿足2020年2000億元、2021年2500億元的簽約銷(xiāo)售額目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。”按此計(jì)算，2020年一季度，中國(guó)金茂僅完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)約13%。
拿地?cái)?shù)量銳減
克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交1513幅，同比減少37.6%；成交建筑面積8664萬(wàn)平方米，同比減少42.4%；成交金額2070億元，環(huán)比減少36.23%。
多數(shù)開(kāi)發(fā)商3月份拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。有的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)3月份一宗地也沒(méi)有拿，其中不乏排名靠前的龍頭房企。
以中國(guó)海外發(fā)展為例，公司近日披露了一季度物業(yè)銷(xiāo)售和土地收購(gòu)情況。2020年前3個(gè)月，公司累計(jì)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約為597.16億元，同比下降11.7%；累計(jì)已售樓面面積約為330.58萬(wàn)平方米，同比下降10.6%。3月份，公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售為267.74億元，同比增加7%；相應(yīng)已售樓面面積約為149.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.8%。前3個(gè)月，公司共收購(gòu)?fù)恋乩塾?jì)應(yīng)占樓面面積約48.72萬(wàn)平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約90.29億元。其中，3月份公司無(wú)新增土地。
值得注意的是，不少房企拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度是從3月份才開(kāi)始的，1月、2月拿地?cái)?shù)量一直處于高位。
對(duì)于此現(xiàn)象，多位房企內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，房企拿地是前期規(guī)劃好的動(dòng)作。很多房企1月、2月拿地處于高位，主要是執(zhí)行前期拿地計(jì)劃，從結(jié)果看并沒(méi)有受到疫情影響。而房企3月份的拿地計(jì)劃，是在疫情期間制定的。由于疫情期間銷(xiāo)售出現(xiàn)斷崖式下跌，房企現(xiàn)金流和回款情況不及預(yù)期，因此不少房企縮減了3月份的拿地計(jì)劃。最后結(jié)果就是，雖然疫情有所緩和，但房企拿地情況不及預(yù)期。
頻現(xiàn)大額融資
銷(xiāo)售不及預(yù)期，不少房企為了償還前期債務(wù)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，近期融資數(shù)量依然高企。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，95家典型房企境內(nèi)外債券發(fā)行融資總額2746.96億元，達(dá)到2019年全年的36%。
單筆在百億元級(jí)別的融資頻現(xiàn)。4月7日，深交所披露顯示，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。債券類(lèi)別為小公募，債券規(guī)模不超過(guò)100億元（含100億元），采用分期發(fā)行的方式，其中首期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)50億元（含50億元）。富力地產(chǎn)表示，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還公司已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。
張大偉指出，隨著房企的銷(xiāo)售放緩，資金壓力加大，房企最近紛紛增加一切融資手段，盡量大額度融資。海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，預(yù)計(jì)對(duì)于部分房企非常重要的海外融資將在未來(lái)一段時(shí)間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高價(jià)的可能性。不過(guò)，最近境內(nèi)融資明顯放開(kāi)，4月首周房企公開(kāi)發(fā)行的內(nèi)地融資超過(guò)200億元，且呈現(xiàn)利率降低、數(shù)量增加的趨勢(shì)。
